Trong văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ  đề nghị xem xét tháo gỡ vướng mắc, bất cập của một số quy định của một số văn bản Luật, trước hết là Luật Nhà ở 2014, HoREA cho rằng khoản 1, Điều 23, Luật Nhà ở 2014 chưa quy định trường hợp nhà đầu tư “có quyền sử dụng đất khác không phải là đất ở” để thực hiện dự án nhà ở thương mại nên chưa thống nhất đồng bộ, chưa liên thông với các quy định của Luật Đất đai 2013 và Luật Đầu tư 2020.

Còn khoản 4, Điều 23, Luật Nhà ở 2014 gây ra “ách tắc” cho hàng trăm dự án nhà ở thương mại vì đã quy định trường hợp nhà đầu tư: “Nhận chuyển quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai để xây dựng nhà ở thương mại”, yêu cầu dự án nhà ở thương mại bắt buộc phải có 100% đất ở thì mới được công nhận chủ đầu tư.
Từ đó, HoREA nhận định, do quy định của khoản 4, Điều 23, Luật Nhà ở 2014 nên trong 5 năm (từ ngày 1/7/2015 - 31/12/2020), có rất ít dự án nhà ở thương mại đáp ứng được điều kiện có 100% đất ở được công nhận chủ đầu tư, chiếm khoảng 1% tổng số dự án nhà ở thương mại trên toàn thị trường.

Còn lại khoảng 99% số dự án nhà ở thương mại có quỹ đất hỗn hợp (gồm “đất ở và đất khác không phải là đất ở”), hoặc có “đất nông nghiệp”, hoặc có “đất phi nông nghiệp không phải là đất ở” thì lại không được công nhận chủ đầu tư. Chính điều này dẫn đến thị trường bất động sản bị thiếu nguồn cung dự án nhà ở, dẫn đến thiếu sản phẩm nhà ở và làm cho giá nhà tăng liên tục trong thời gian 5 năm qua.

Trong khi đó, điểm c, khoản 1, Điều 75, Luật Đầu tư 2020 lại sửa đổi, bổ sung Khoản 1, Điều 23, Luật Nhà ở 2014 và Điều 4 “Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của 9 Luật” sửa đổi, bổ sung khoản 1, Điều 23, Luật Nhà ở 2014 tại điểm a, điểm b chỉ quy định 2 hình thức sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại là: Có quyền sử dụng đất ở; Có quyền sử dụng đất ở và đất khác không phải là đất ở đáp ứng điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư.

HoREA phân tích, những quy định vừa nêu của Luật Đầu tư 2020, đã bổ sung thêm trường hợp nhà đầu tư “có quyền sử dụng đất ở và đất khác không phải là đất ở” nên đã tháo gỡ “ách tắc” cho nhiều dự án nhà ở thương mại, nhưng vẫn còn “bỏ sót” chưa công nhận chủ đầu tư đối với các trường hợp nhà đầu tư “có quyền sử dụng đất khác không phải là đất ở” (chỉ có đất nông nghiệp, hoặc chỉ có đất phi nông nghiệp không phải là đất ở) theo quy định của Luật Đất đai 2013 mà Bộ Xây dựng đã đề xuất và theo Tờ trình số 535 vào đầu tháng 12 năm 2021 của Chính phủ.

Ngoài ra, HoREA còn cho rằng, khoản 1, Điều 23, Luật Nhà ở 2014 chưa thống nhất đồng bộ, chưa liên thông với các quy định tại điểm b, khoản 1, Điều 169, khoản 2, Điều 191, khoản 1, Điều 193, Luật Đất đai 2013 cho phép “tổ chức kinh tế được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất” trong trường hợp “được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt”, hoặc phải “có văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án”.

Đồng thời, khoản 1, Điều 23, Luật Nhà ở 2014 chưa thống nhất đồng bộ, chưa liên thông với cả Điều 21, Luật Nhà ở 2014 quy định “điều kiện làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại” chỉ yêu cầu “doanh nghiệp có vốn ký quỹ và có chức năng kinh doanh bất động sản”.

Đánh giá về thị trường BĐS, các chuyên gia cho rằng, giá BĐS đã liên tục tăng, trong đó, giá nhà ở, đặc biệt là tại khu vực đô thị tăng quá cao so với mặt bằng thu nhập chung của người dân. Giá BĐS một số khu vực, một số phân khúc đặc biệt là đất nền tăng nhanh trong thời gian ngắn do xuất hiện các thông tin chưa rõ ràng về quy hoạch hành chính từ huyện, thị xã lên quận, thành phố và về chủ trương đầu tư xây dựng các khu đô thị…, dẫn đến giới đầu cơ, môi giới lợi dụng để thổi giá. Do đó, xảy ra hiện tượng "lãi ảo", giá đất tăng chỉ là truyền miệng còn thực tế thì giao dịch lại rất ít.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM nhận định, giá đất "thoát ly" giá trị thực, không phù hợp với "quy luật giá trị, quy luật cạnh tranh, quy luật cung - cầu" và không phù hợp với thực tiễn của thị trường BĐS. Từ đó, có thể trở thành "con dao hai lưỡi" vừa thiệt hại cho người tiêu dùng và vừa có thể bất lợi cho chính các chủ đầu tư vì làm tăng lượng hàng tồn kho sản phẩm BĐS. Trong khi đó, người muốn mua nhà ở thực thì mua không nổi, người muốn bán cũng khó mà ra hàng. Cuối cùng, không có mấy giao dịch và đường cung - đường cầu sẽ khó gặp nhau.

Theo các chuyên gia, mỗi lần bán trao tay thì giá BĐS lại tăng lên một chút, vì vậy, càng về sau thì thanh khoản sẽ càng giảm, khả năng bị kẹt hàng tăng. Người mua muộn hơn, khi giá đã ở mức quá cao thì khả năng mắc kẹt lại càng cao. Nếu vững tài chính, đợi thêm 3 - 5 năm, chờ các đợt sóng mới thì giá vẫn sẽ tăng. Tuy nhiên, với những người đầu tư ngắn hạn cần cân nhắc kỹ.